Praktični nasveti

Pred nakupom

KAJ VSE MORAMO VEDETI IN PREVERITI PREDEN SE ODLOČIMO ZA
NAKUP NEPREMIČNINE ?

Nakup lastnega stanovanja ali stanovanjske hiš je za večino ljudi življenjski projekt, saj nepremičnino kupujemo enkrat ali dvakrat v svojem življenju. Preden pade odločitev za nakup nepremičnine, ki pomeni rešitev našega stanovanjskega problema, je vsekakor potrebno dobro pri sebi ugotoviti, kaj je »tista prava« nepremičnine, nato pa preveriti vse druge podrobnosti, ki bi utegnile pomembno vplivati na odločitev.

Pa poglejmo, kaj je pri odločanju pomembno in kaj je dobro upoštevati:

1. pravno stanje nepremičnine, ki jo kupujemo – pregledati je potrebno, ali je nepremičnina že vpisana v zemljiško knjigo, ali nepremičnino bremenijo služnosti, najemi, hipoteke, zemljiški dolgi, predkupne in ostale pravice tretjih,… Bistvenega pomena je pregled vsebine vseh plomb, ki so vpisane na zemljiškoknjižnih izpiskih za predmetno nepremičnino, skratka preveriti je potrebno vse, kar bi novega kupca onemogočalo, ali ga oviralo pri izvrševanju svoje pravice.
2. kakšno nepremičnino potrebujemo – vsak mora presoditi, katere potrebe želi zadovoljiti in kakšne so njegove želje – to dvoje ni nujno isto. Vsako pretiravanje glede velikosti - površine nepremičnine se običajno kmalu maščuje tako ali drugače – ali nas bremenijo nesorazmerno veliki stroški ali pa nas obremenjuje sama velikost nepremičnine (vzdrževanje nepremičnine, čiščenje, ogrevanje…);
3. s kakšnimi sredstvi razpolagamo – natančno moramo vedeti, koliko denarja za nakup lahko zagotovimo sami iz lastnih virov in koliko denarja bomo zagotovili z najetjem stanovanjskega kredita pri kateri od bank. Pomembno je, da pri preračunih ne pozabimo, da je treba odplačevati tudi obresti za najeti kredit in da se le-te vštevajo v mesečni obrok – danes je ponudba bank zelo bogata in relativno ugodna zato je najboljše, da nam več bank pripravi izračun mesečnega obroka kredita za izbrano glavnico in izbrano dobo vračila (amortizacijski načrt), obvezno moramo upoštevati tudi stroške odobritve kredita, ki so lahko pri različnih bankah bistveno drugačni;
4. lokacija nepremičnine – ko se odločamo za nakup nepremičnine, je potrebno upoštevati dejstvo, da so v vsakem okolju in v vsakem mestu mikro lokacije, ki veljajo za boljše in so zato pri nekaterih bolj zaželene, in lokacije, kjer ne bi želeli živeti. Na »boljših« lokacijah so seveda nepremičnine dražje kot nepremičnine primerljive velikosti in kvalitete na neki drugi, manj »dobri«
5. lokaciji. Pred nakupom je vedno potrebno pretehtati, ali nam nepremičnina na tisti »boljši« lokaciji res nudi toliko več, da je zanjo vredno odšteti več denarja, čeprav bi lahko vse življenjske potrebe zadovoljevali tudi na kakšni drugi lokacij – razlike v cenah so včasih nerazumljive.
6. prometne povezave - pomembno je, kakšne so povezave lokacije, kjer nameravate kupiti nepremičnino, z lokacijo, kjer ste zaposleni, kako je z možnostjo prevoza z javnimi sredstvi, kako blizu je šola, vrtec in ali lahko otrok sam opravi pot do njiju, kje je najbližja živilska trgovina, zdravstveni dom, lekarna, frizer, kje so sprehajalne poti in parki, kaj se dogaja v bližnji soseščini, ali so v bližini gostilne….. Pomembno je tudi, ali imate na lokaciji zagotovljeno možnost parkiranja.
7. bodoči stroški v zvezi z nepremičnino – postaja zelo pomembno, kakšni stroški nas bodo bremenili vsak mesec – stroški ogrevanja, skupni stroških in stroški upravljanja so od objekta do objekta zelo različni in odvisni od dejavnikov, na katere kot lastniki nimamo dosti možnosti vplivanja. Zelo pomembno je tudi, da pridobimo informacije o stroških v zvezi z vzdrževanjem objekta in kakšno je stanje rezervnega sklada (pomembno je, če bo na večstanovanjskem bloku potrebno v najkrajšem času generalno obnoviti streho, fasado in dvigala, ali pa je bilo to pred kratkim že izvršeno);
8. stanje nepremičnine, ki jo kupujemo – na trgu imamo možnost izbire pri nakupu med komfortnimi in nekomfortnimi nepremičninami, med dobro vzdrževanimi in slabo vzdrževanimi nepremičninami, med dokončanimi in nedokončanimi nepremičninami – stanje nepremičnine pa vpliva na ceno. Nekateri želijo »neurejeno» nepremičnino zato, da z obnovo vdihnejo nepremičnini nekaj svojega, prav tako bo nedvomno vplivalo na odločitev o nakupu kakšen človek ste - če ste spretni in znate sami kaj postoriti ali imate prijatelje, ki vam bodo pri tem pomagali, slabše stanje nepremičnine ne bo imelo prevelikega vpliva na odločitev o nakupu, če pa vam je problem zamenjati žarnico ali električno varovalko v stanovanju, boste pripravljeni odšteti nekoliko več denarja za komfortno in vzdrževano nepremičnino.

Kot je razvidno iz naštetega, je zelo veliko dejavnikov, ki oblikujejo našo odločitev za ali proti nakupu nepremičnine na neki lokaciji, opozarjamo pa da velja racionalno in trezno razmišljati o vsakem od njih. V kolikor niste popolnoma prepričani, da je odločitev prava, je pametno, da dokončno odločitev odložimo in še naprej iščemo »pravo« nepremičnino – seveda, če nam okoliščine to dopuščajo. Če smo prisiljeni v kratkem času nekaj kupiti, pa poskušajmo iz razpoložljivih nepremičnin na trgu s tehtno presojo in analizo izbrati najboljše.

Pred prodajo

• dokumentacija, vezana na nepremičnino:
• zemljiško knjižni izpisek: ko se odločite za prodajo nepremičnine je pomembno, da imate pripravljen zemljiško knjižni izpisek, v kolikor nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, je pomembno, da ima prodajalec celotno verigo vseh pogodb v izvirnikih, iz katerih bo razvidna zgodovina lastništva od prvega do zadnjega lastnika. Vse listine morajo biti overjene iz strani Davčnega organa RS, sodno ali notarsko overjene.
• pravnomočno gradbeno dovoljenje: z vpogledom v pravnomočno gradbeno dovoljenje se izključi možnost nakupa črne gradnje.
• potrdilo o namenski rabi zemljišča: potrebujemo ga pri nakupu nezazidanega zemljišča. Iz njega bo razvidna namembnost zemljišča, možnost posegov v prostor, idr.
• potrdilo o predkupni pravici: potrebujemo ga pri nakupu nezazidanega stavbnega zemljišča, saj ima Občina pravico uveljavljati predkupno pravico na podlagi občinskega odloka, v kolikor le ta obstaja.
• soglasje Ministrstva za obrambo: potrebujemo ga v kolikor je zemljišče v okolišu, katero je posebnega pomena za obrambo. V tem slučaju moramo pri pristojnem Ministrstvu za obrambo pridobiti soglasje k pravnem poslu z nezazidanim stavbnim zemljiščem z že znanim kupcem.
• postavitev cene: zelo pomembno je, da pravilno nastavite prodajno ceno. Vaš nepremičninski posrednik vam lahko priporoča tržno ceno, ki jo postavi na podlagi podobnih nepremičnin v vaši okolici, s katerimi je že imel predhodne izkušnje;
• prilagodljivost pri ogledih vaše nepremičnine: Več kot boste imeli časa za oglede, več potencialnih kupcev si bo lahko ogledalo vašo nepremičnino, prej boste uspešno prodali svojo nepremičnino;
• bodite pripravljeni na ponudbe. Pomembno je, da veste kakšna cena in pogoji so za vas še sprejemljivi, da lahko podate kupcu ustrezen odgovor na njegovo ponudbo;
• znižanje cene. V primeru, da je vaša nepremičnina že kar nekaj časa v prodaji in zanjo dalj časa niste dobili nobene ponudbe, razmislite o znižanju vaše pričakovane cene.

 

---

Pred najemom

Na vrh^

Najemniki stanovanj se večinoma delijo na tiste, ki stanovanje najamejo, ker ne morejo kupiti lastnega in na tiste, ki potrebujejo stanovanje za krajši čas (nekaj mesecev ali let). Za krajši čas najemajo stanovanja predvsem poslovneži in tujci, ki pridejo za daljši čas v Slovenijo.
Prednost najemnega stanovanja je, da se lahko enostavno preselimo, kadar želimo (v skladu z odpovednimi roki). To pomeni, da dokler nimamo velike družine, lahko živimo v manjšem stanovanju, kasneje pa se preselimo v večjega. Slabost je, da stanovanja ne moremo preoblikovati po lastnih željah in da ga moramo ohraniti takšnega, kot smo ga najeli.
Pred iskanjem stanovanja si oblikujemo predstave o stanovanju, ki ga želimo najeti: kako veliko naj bo, opremljeno ali neopremljeno, lokacija, … V naslednjem koraku se lotimo aktivnega iskanja.
Z ogledi različnih stanovanj dobimo pregled nad ponudbo na trgu. Ko najdemo stanovanje ali hišo, ki nam ustreza, jo najamemo. Odnose med lastnikom in najemnikom ureja stanovanjski zakon ki ga morata oba spoštovati. Najem oz. oddajo se uredi z najemno pogodbo. Če lastnik ne želi podpisati najemne pogodbe, gre za najem na črno in najemnika ne ščiti zakon.
Preden z lastnikom podpišemo pogodbo o najemu, se pogovorimo o nekaterih temah. V tem trenutku se je najbolje pogovoriti o vseh možnih stvareh, saj lahko kasneje pride do težav, če lastniku ne ustrezamo ali pa o­n nam. Vse pomembne stvari tudi zapišemo v pogodbo. Temeljito se pogovorimo o vseh pogojih najema.
Pred podpisom pogodbe se točno dogovorimo o vseh denarnih zadevah. Razčistimo, kako je z najemnino in kaj je v njej zajeto. Nekateri lastniki lahko v najemnino vračunajo tudi nekatere stroške. Dobro definiramo stroške, ki jih moramo plačevati ob najemnini. Po zakonu morajo biti navedeni v pogodbi. Med stroške ne sodijo vzdrževanje stanovanja ipd. To je zajeto že v sami najemnini.
Nekateri lastniki lahko zahtevajo predplačilo najemnine za nekaj mesecev ali pa za celo leto
Večina lastnikov bo ob sklenitvi pogodbe zahtevala varščino. Varščina je jamstvo, da bo najemnik stanovanje uporabljal kot dober gospodar. To pomeni, da bo zanj skrbel tako, da se ne bo delala škoda. Lastnik varščino vrne ob izteku najema, če je stanovanje v enakem stanju, kot ob začetku (seveda je tu izvzeta normalna obraba). Če želimo varščino dobiti nazaj, ne smemo poškodovati stanovanja in opreme, oz. moramo vse poškodbe odpraviti. Varščina znaša največkrat od ene do treh mesečnih najemnin, lahko je pa tudi višja.
Najemnik in lastnik imata nekatere dolžnosti in pravice. V osnovi ima najemnik pravico bivanja, lastnik pa pravico, do najemnine. Dolžnosti lastnika so, da za stanovanje skrbi tako, da je primerno za bivanje, najemnik pa mora stanovanje uporabljati le v namene določene s pogodbo (torej za bivanje).
Lastnik lahko v primeru večjih kršitev najemniku odpove najemno razmerje. Pri tem ga mora v naprej opozoriti, da preneha s kršitvami in možnostjo odprave kršitev z rokom najmanj 15 dni
Najemnik lahko kadarkoli prekine najem, če ni s pogodbo drugače določeno. Pri tem mora upoštevati odpovedni rok, ki je naveden v pogodbi. Če odpovedni rok ni naveden, je rok 90 dni. To pomeni, da, če se danes odločimo, da se bomo izselili in lastnika o svoji nameri obvestimo, bomo še za čas odpovednega roka plačevali najemnino, ne glede na to, ali v stanovanju bivamo ali ne. Odpovedni rok začne teči z dnem, ko lastnika pisno obvestimo o prekinitvi najema. Lastnik ne sme od nas zahtevati, da se izselimo prej, kot določa odpovedni rok. Če je v pogodbi napisano do kdaj traja najem, potem ob izteku najema ni odpovednega roka.
Po podpisu pogodbe, se ob dogovorjenem datumu vselimo. Nato smo lahko načeloma brez skrbi, do zaključka najema.

 

---

Pred oddajo

Na vrh^

Razlogov, zakaj oddajati nepremičnino, je več. Največkrat je razlog finančni, saj prazna nepremičnina predstavlja mrtev kapital, ki se ne plemeniti, v nekaterih primerih pa se lahko celo zmanjšuje. Poleg različnih proizvodnih in pisarniških prostorov, se največkrat oddajajo stanovanja in hiše. Oddajo teh si bomo v nadaljevanju pogledali, načeloma pa je oddaja drugih vrst prostorov enaka.
Stanovanje je lahko dobra naložba. Ne le na trgih, kjer cene rastejo in se jim vrednost skozi čas povečuje, tudi tam, kjer so cene stabilne. Najemnina, zmanjšana za amortizacijo in vzdrževalne stroške, je čisti donos.
Za oddajanje se lastniki stanovanj lahko odločijo iz več razlogov. Najpogosteje je, da imajo več stanovanj, kot jih potrebujejo za lastno bivanje. Lahko gre za podedovano stanovanje, stanovanje kot sredstvo za vlaganje in plemenitenje kapitala ali pa za stanovanje, ki se ga »hrani« za potomce. Pogosto gre za mešanico vseh treh namenov. Če gre za podedovano stanovanje ali za načrtno vlaganje v stanovanja, potem je doba za katero se stanovanje oddaja, nedoločena oz. traja toliko časa, dokler je za lastnika smotrno. Pri stanovanjih, ki so namenjeni potomcem, pa je doba oddajanja odvisna od starosti potomcev in njihovih načrtov, da se preselijo v lastno stanovanje.
Pri oddaji so pomembni tudi najemniki. Če imajo namen v stanovanju živeti dlje časa, bodo za stanovanje skrbeli drugače, kot tisti, ki bodo najeli za krajši čas. To je pomembno predvsem pri izboru najemnikov, kadar se stanovanje oddaja za dlje časa. Sam postopek oddaje je lahko časovno obremenjujoč, predvsem na trgih, kjer ni veliko povpraševanja in se najemnika išče dlje časa
Pred obiskom prvih potencialnih najemnikov, stanovanje ustrezno pripravimo. Prostore uredimo in opremimo tako, da čim bolj odražajo tisto, kar najemniku ponujamo.
Pred aktivnim iskanjem najemnikov je treba stanovanje pripraviti za bivanje. Odpravimo morebitne okvare in napake. Za najemnika je odbijajoče, če pri ogledu najde napake in okvare in mu lastnik zagotavlja, da jih bo odpravil. Temu je težko verjeti, saj bi jih lahko še pred začetkom oddajanja.
Praviloma naj bi bilo stanovanje ob ogledu potencialnih najemnikov takšno, kot bo ob sklenitvi najema.
S pravilno pripravljenim stanovanjem, ki v obiskovalcu vzbudi željo, da bi v njem bival, bo stanovanje mogoče lažje in hitreje oddatiDejavniki, ki vplivajo na višino najemnine:

• makro in mikro lokacija,
• oddaljenost javne infrastrukture (šole, javni potniški promet, medicinski objekti, trgovine, banke,…),
• komunalni in drugi priključki (vodovod, kanalizacija, telefon, internet, kabelska televizija,…),
• starost nepremičnine,
• ohranjenost nepremičnine,
• opremljenost,
• dostop,
• število razpoložljivih parkirnih mest,
• razporeditev prostorov,
• opremljenost,
• idr.

Najemna stanovanja iščejo različni ljudje. Večji del je takšnih, ki imajo čiste namene. Ti potrebujejo stanovanje za lastno bivanje in so za to pripravljeni mesečno brez težav odšteti zahtevano najemnino. Manjši del ljudi, ki iščejo stanovanja, pa ima nečedne namene. Ali ne nameravajo plačevati najemnine, se ukvarjajo s prepovedanimi dejavnostmi (npr. prostitucija, tihotapljenje ljudi, …). Takšne ljudi je najbolje prepoznati še pred sklenitvijo najema saj nam bo prihranjeno kup nevšečnosti.
Ob ogledu stanovanja je nujno, da skuša lastnik izvedeti čim več o potencialnem najemniku in o njegovih življenjskih navadah. Veliko pove njegov videz in vedenje. Pošten najemnik bo odgovarjal na zastavljena vprašanja hitro in jasno, če le niso preveč osebne narave. Iz vprašanj, ki jih bo postavljal, je mogoče razbrati, kako dolgo ima namen bivati v stanovanju in v kakšen namen ga bo uporabljal.
Zelo lep pokazatelj je varščina. Če jo je pripravljen plačati brez oklevanja, je to dober znak, sicer pa lahko kaj prikriva. Takšnega najemnika, ki ne želi plačati varščine ali pa se temu ogiba, ni dobro sprejeti, saj so lahko kasneje z njim težave.
Večina najemnikov stanovanje najeme za določen čas. Sčasoma lastnik pride do trenutka, ko se najem z dotedanjim najemnikom zaključi. Najemnik zapusti stanovanje in vrne ključe, lastnik pa mu vrne varščino.
Ob koncu najema imata lastnik in najemnik svoje dolžnosti. Najemnik mora poravnati vse stroške iz naslova uporabe stanovanja (voda, elektrika). Seveda ob koncu najema, še ne bodo na voljo vsi računi, zato je najbolje stroške izračunati na osnovi porabe. Najemnik lahko lastniku pusti denar ali pa lastnik stroške odšteje od varščine. Najemnik mora poskrbeti, da stanovanje zapusti v stanju, kot ga je prejel. Vendar pa ne odgovarja za normalno obrabo. Ta je strošek lastnika. Ob koncu najemnik lastniku preda ključe.
Lastnik ob zaključku najema skupaj z najemnikom preglede stanovanje na podlagi zapisnika, ki sta ga napravila ob sklenitvi najema. Zabeležita vse poškodbe in okvare, ki so nastale po krivdi najemnika in le ta mora kriti stroške za popravilo. Seveda gre za okvare, ki so nastale zaradi neustrezne uporabe ali malomarnosti. Stroške lastnik lahko odšteje tudi od varščine. Ko najemnik vrne ključe stanovanja in poravna vse stroške, lastnik vrne varščino in najemno razmerje je končano.

 

---

Drugi članki

Na vrh^

Naknadno bodo objavljeni članki zaposlenih, ki so bili objavljeni v medijih.