Tukaj boste našli odgovore na vaša vprašanja pri cenitvi nepremičnin!
1. Vprašanje: Kakšna dokumente potrebujem za ocenitev nepremičnine?
Odgovor: Dokumenti, ki jih potrebujete za ocenitev nepremičnine so:
-
potrdilo o namenski rabi zemljišča (obvezno)
- ZK izpisek ali originalna kupoprodajna pogodba (obvezno)
- Načrt objekta (ni nujno)
- Izmere objekta po posameznih prostorih (ni nujno)
- Gradbeno in uporabno dovoljenje (ni nujno)
Na vrh^
2. Vprašanje: Kako poteka ocenitev nepremičnine?
Odgovor: Potek procesa ocenitve nepremičnine:
- Naročnik naroči oceno vrednosti.
- Naročnik dostavi ocenjevalcu ustrezno dokumentacijo.
- Ocenjevalec opravi fizični in pravni ogled nepremičnine in ožje okolice. Preveri se fizično stanje objekta, posameznih delov in naprav, inštalacij ipd.
- Ob ogledu izmeri, če ni na razpolago izmer, vse prostore, pomožne objekte in vse, kar je na zemljišču, ki je predmet cenitve (ograja, nadstrešnica, ipd). Ocenjevalec ni merilec, zato ne gre za uradne izmere.
- Opravi analizo najboljše uporabe obravnavane nepremičnine.
- Opravi analizo trga nepremičnin fokusirano na obravnavano nepremičnino.
- Na podlagi pridobljenih analiz in podatkov ter podatkov o stroških gradnje, tržni vrednosti ter drugih, v pisarni izdela pisno poročilo.
Na vrh^
3. Vprašanje: Koliko časa traja ocenitev nepremičnine?
Odgovor: Za ogled hiše potrebujemo približno 1 uro, potem pa sledi nekaj ur dela za pisalno mizo. Običajno traja postopek od naročila do predaje poročila 1 do 2 tedna. Na vrh^
4. Vprašanje: Kaj je tržna vrednost?
Odgovor: V Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (MSOV/07) je v točki. 3.1 podana naslednja definicija tržne vrednosti:
»Tržna vrednost je podana kot ocenjeni znesek, po kateri naj bi voljni kupec in voljni prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki ravnali seznanjeno, previdno in brez prisile«. Na vrh^
5. Vprašanje: Ali obstaja tudi netržna vrednost?
Odgovor: Da, obstaja več različnih vrednosti, ki ne temeljijo na tržnih podlagah. Standardi MSOV 2007 definirajo poleg tržne tudi:
- Pošteno vrednost
- Vrednost za naložbenika
- Posebno vrednost
- Sinergijsko vrednost
Na vrh^
6. Vprašanje: Ali ima lahko ena nepremičnina več različnih vrednosti?
Odgovor: Da, ocenjena vrednost je odvisna od namena vrednotenja ter izbranega standarda vrednosti, od metodologije za oceno vrednosti ter izbranega načina vrednotenja. Na vrh^
7. Vprašanje: Kaj je nepremičnina?
Odgovor: Nepremičnina je zemljišče in objekt, zgrajen na ali pod zemljiščem.
Stavba je stanovanjski objekt, poznamo pa še poslovne in industrijske objekte ter inženirske objekte (ceste, mostovi, viadukti, oporni zidovi, ipd). Na vrh^
8. Vprašanje: Kaj so nepremičninske (stvarne) pravice?
Odgovor: Pravice, ki izhajajo iz lastništva nepremičnine:
- Lastninska pravica
- Zastavna pravica
- Zemljiški dolg
- Pravica stvarnega bremena
- Stavbna pravica
- Služnosti (stvarna služnost in osebna služnost)
Lastnik nepremičnine lahko ima nepremičnino v posesti, jo uporablja in z njo razpolaga, lahko pa katero od teh pravic prenese na tretjo osebo (npr. odda nepremičnino v najem, ali sklene pogodbo za ustanovitev stavbne pravice ali dovoli služnost na delu zemljišča, ipd). Na vrh^
9. Vprašanje: Kaj so premičnine?
Odgovor: Premičnine so tiste stvari, ki k nepremičnini niso trajno pritrjene in jih je možno brez poškodb nepremičnine kadarkoli premakniti ali prenesti (pohištvo, oprema, stroji, naprave, umetnine...). Na vrh^
10. Vprašanje: Kakšne metode vrednotenja poznamo?
Odgovor: Poznamo administrativne metode in metodo tržnega vrednotenja.
Administrativne metode vrednotenja: (pri tem zakon ali ustrezen drugi akt določa, kateri faktorji vplivajo na vrednost nepremičnine, ne glede na dogajanje na trgu nepremičnin.):
- Postopek dela je natančno predpisan
- Namen cenitve je natančno predpisan
- Rezultat je izračun vrednosti po določenem postopku
- Področje uporabe:
- Izračun neprofitne najemnine
- Denacionalizacija
- Ocenitev škode v naravnih nesrečah
- Zavarovanje
- Množično vrednotenje za potrebe obdavčenja…
Vrednotenje na tržnih osnovah:
(pri tem komaj na analizi trga nepremičnin ugotavljamo, kateri faktorji in v kakšni meri vplivajo na vrednost nepremičnin):
- Postopek dela ni predpisan
- Namen cenitve opredeli naročnik
- Rezultat je ocena vrednosti
- Področje uporabe:
- Ocena tržne vrednosti za kupca ali prodajalca
- Ocena donosa investicije
- Ocena rentabilnosti obnove
- Ocena skladno s slovenskimi računovodskimi standardi,
- Ocenitve za različne namene...
Na vrh^
11. Vprašanje: Kaj je cena? Kaj je strošek? Kaj je vrednost?
Odgovor: Cena je zgodovinsko dejstvo in pove, kakšen znesek denarja je določeni kupec plačal za konkretno nepremičnino ob določenih okoliščinah, ki so veljale ob času prodaje nepremičnine. Cena izraža zaključeno preteklo dejstvo pri prodaji nepremičnine in ne izraža sedanje vrednosti iste nepremičnine.
Strošek izraža znesek denarja porabljenega za gradnjo (strošek izgradnje) objekta in ni menjalna vrednost nepremičnine. Stroški pri izgradnji so direktni (strošek dela in materiala, projektiranje in inženiring, nadzor) in indirektni (strošek financiranja, davki, takse, stroški prodaje...).
Vrednost neke nepremičnine pa je, poleg stroškov za njeno izgradnjo, določena tudi z drugimi elementi, ki delujejo na trgu nepremičnin. Ti so ponudba in povpraševanje, pogoji financiranja, obveščenost strank, prodajni pogoji... To je merilo, ki pove, koliko bi hipotetični kupec bil verjetno pripravljen plačati za določeno nepremičnino. Na vrh^
12. Vprašanje: Kako merimo površine?
Odgovor: Poznamo več načinov meritev površin:
- SIST ISO 9836 (v veljavi od januarja 2003) – delitev izmerjene površine (brez korekcijskih faktorjev) na:
- Uporabno površino (sobe, pisarne)
- Tehnično površino (kotlovnica, strojnica)
- Komunikacijsko površino (stopnišče, hodniki, dvigalo)
- JUS U.C2.100 (ne velja več, uporabljajo pa se faktorji za izračun površine za neprofitne najemnine) – korekcijski faktorji za površino:
- klet 0,50
- balkoni, terase 0,25
- lože 0,50 – 0,75
Na vrh^
13. Vprašanje: Kaj mora vsebovati pisno poročilo o oceni vrednosti?
Odgovor: Pisno poročilo o oceni vrednosti mora vsebovati naslednje:
- naslovna stran
- kazalo
- povzetek
- namen vrednotenja (vrsta vrednosti)
- uporaba poročila (kako bo poročilo uporabljeno)
- definicija vrednosti (definicija vrste vrednosti)
- načini vrednotenja (trije načini, definicije, obrazložitev razloga za uporabo ali ne)
- splošne omejitvene okoliščine
- specifične omejitvene okoliščine
- usposobljenost cenilca za opravljanje konkretne naloge
- opis predmeta vrednotenja (skupaj z oceno vrednosti)
- opis postopka vrednotenja (povzetek raziskav, analiz in zaključkov)
- fotografije
- dokazila o lastništvu, načrti…(odvisno od predmeta vrednotenja in namena poročila)
- slovar (splošni in posebni, če je potrebno)
- viri podatkov
- kvalifikacije cenilca
Na vrh^
14. Vprašanje: Kakšno je pravilno napisano poročilo o oceni vrednosti?
Odgovor: Velike napake so, če v poročilu ni pravilno opisan:
- namen vrednotenja (vrsta vrednosti)
- uporaba poročila (kako bo poročilo uporabljeno)
- načini vrednotenja (definicije, obrazložitev razloga za uporabo ali ne)
- neprimerna identifikacija primerljivega trga
- ocena vrednosti, ki ni primerno podprta z dokazili
- nepravilna predstavitev cenilca
- podpis in kvalifikacije cenilca
Na vrh^
15. Vprašanje: Zakaj je v poročilu več različnih datumov?
Odgovor: Datumi, ki so navedeni v poročilu so:
- datum veljavnosti ocenitve – je datum, za katerega velja ocena vrednosti
- datum ogleda nepremičnine – ko si je ocenjevalec nepremičnino ogledal
- datum pisanja poročila – ko je bilo poročilo napisano
Na vrh^ |
Cenitve nepremičnin - Pogosta vprašanja
natisni
